Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов

(утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2)

(Окончание)

В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку достаточно точно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства не представляется возможным, а также нельзя определить точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартир, подъездов и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической, в органах БТИ, и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

В силу ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г., государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в целях регистрации прав на уже имеющееся недвижимое имущество и, следовательно, договор купли-продажи несуществующего объекта не может пройти регистрацию до окончания строительства и не будет считаться заключенным. По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.

Как установлено ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Как правило, указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи не выполняются.

Если договор долевого строительства жилья считать предварительным, то какова правовая природа вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора: как заем, задаток, плата за приобретаемый объект, рассрочка платежа.

Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст.807 ГК РФ, данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст.381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.

Позиция ряда судов основана на том, что нельзя квалифицировать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия строительства жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.

Суды, полагавшие, что договор купли-продажи квартиры, в том числе и в рассрочку, является договором подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от того, что оплата отодвигается во времени. По этому же договору гражданин также как и любой "дольщик" выплачивает денежные средства, предусмотренные договором, частями и после внесения полной оплаты квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.

Однако, несмотря на наличие вышеуказанных точек зрения, суды в большинстве случаев, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона РФ "О защите прав потребителей".

В правоприменительной практике судов Волгоградской области имели место споры о признании права собственности на квартиры между гражданами, вступившими в укрупненные жилищностроительные кооперативы и внесшие соответствующий паевой взнос.

Сходные с указанными выше по правовой природе споры между гражданами и Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости " Своими руками" поступали на рассмотрение в районные, городские суды Республики Башкортостан. С данным кооперативом граждане заключали договоры паенакопления. В соответствии с условиями этих договоров кооператив, объединяя денежные средства и имущественные паи членов кооператива, принимал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал в собственность это жилое помещение, а член кооператива право собственности на жилое помещение лишь после полного внесения суммы пая.

Рассматривая данные споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, в основном, суды руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ, Гражданским Кодексом Российской Федерации, в частности ст.ст.218 и 383 ГК РФ, полагая, что к этим спорам не могут быть применены положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, в силу ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", товарищество собственников жилья некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев)- частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности. Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.

В соответствии со ст.25 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с настоящим Законом, иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества.

Поскольку отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, в том числе подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а споры о признании прав собственности на квартиры между членами жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и кооперативов, а также товариществами регулируются уставами данных организаций, суды полагают, что к таким спорам не могут быть применены положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Верховным Судом Российской Федерации за период с 1999 г. по 2001 г. данная категория дел не рассматривалась.

Изучение показало, что при разрешении споров, по которым в основе требований о предоставлении жилого помещения истцами указывался трудовой договор, суды руководствовались положениями ст.ст.309,310 ГК РФ в их взаимосвязи с содержанием трудового договора и не применяли положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, в соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Изучение судебной практики показало, что неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация, являющаяся стороной по договору об инвестировании строительства жилого дома, заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).

Несмотря на то, что удельный вес поступающих в суды дел, где с гражданами заключались подобные договоры, сравнительно невелик, именно данный договор вызывал затруднения в его квалификации.

Согласно условиям таких договоров организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома.

Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей".

Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В данных целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.

Изучение показало, что при рассмотрении заявленных исковых требований, одни суды, установив, что имела место переуступка доли в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в том числе положениями ст.ст. 309,310 ГК РФ, устанавливающих общие правила исполнения обязательств.

Суды при разрешении споров не выясняли находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору.

Также суды не анализировали наличие или отсутствие правовой взаимосвязи договора об уступке права требования вместе с основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов в связи с уступкой прав третьим лицам.

Кроме того, судами не принималась во внимание специфика данных договоров, заключающаяся в том, что передача предмета договора - квартиры по договору уступки права требования не производится, а уступается лишь право требования передачи квартиры другому участнику строительства жилого дома. Сама же передача квартиры должна оформляться другим соглашением.

В указанной ранее правовой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.

Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, согласно условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".

Такая точка зрения судов основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин обязуется передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании и гражданин, заключивший договор об уступке права требования не может получить больший объем прав кредитора, чем тот, что имел прежний кредитор - организация - инвестор.

В силу ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку Закон РФ "О защите прав потребителей" регулирует потребительские отношения, а не правоотношения, возникающие из договора уступки права требования, суды полагают, что данный Закон не применим к таким правоотношениям сторон.

При таких данных представляется, что правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры у другого участника инвестиционной деятельности, судами должна производиться во взаимосвязи договора уступки права требования, рассматривая его как договор купли-продажи, первоначального инвестиционного соглашения двух или нескольких участников строительства многоквартирного дома, разрешающего его участникам уступать свои права третьим лицам и того соглашения (договора), который заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию перешедшему к гражданину.

Практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.

Суды, отмечающие очевидность применения Закона РФ "О защите прав потребителей" к рассматриваемым договорам, указали на то, что при их исполнении права граждан нарушаются, им не обеспечена гарантированная данным Законом защита.

Материалы проведенного изучения свидетельствуют о том, что помимо вопросов , связанных с признанием права гражданина на квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов возникали вопросы связанные со взысканием денежных сумм, внесенных гражданином на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договора, а именно: вопросы индексации сумм, внесенных на строительство и применение к рассматриваемым правоотношениям ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренной ст.395 ГК РФ.

Так, удовлетворяя иск К. о расторжении договора на строительство квартиры и взыскании внесенных на строительство квартиры денежных сумм с учетом индексации, Октябрьский районный суд г. Архангельска произвел индексацию взысканных в пользу истицы денежных сумм, которые она внесла на строительство квартиры, применив при этом индексы роста потребительских цен на товары и услуги по Архангельской области за период с момента внесения денежной суммы на счет ЖСК по день перечисления этой суммы ЖСК на счет истицы.

Кассационная инстанция решение суда в этой части отменила, указав на то, что суд, произведя индексацию, ничем не обосновал правомерность ее применения.

При новом рассмотрении данного дела судом было отказано К. в иске о выплате денежных сумм, внесенных на строительство квартиры с учетом индексации.

Обосновывая отказ в удовлетворении заявленных требований, суд сослался на то, что устав ЖСК не предусматривает обязанности ЖСК об индексации денежных сумм, внесенных на строительство, при их возврате, не предусмотрена индексация этих сумм и законом.

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда, проверяя законность постановленного решения в кассационном порядке признала такие выводы суда правильными.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных сумм, внесенных на строительство жилья с учетом индексации, суды указывали на то, что индексация денежных сумм, внесенных на строительство жилья, не предусмотрена уставными документами соответствующего жилищно-строительного кооператива, коллектива индивидуальных застройщиков, товарищества
индивидуальных застройщиков и т.п. Не предусмотрена указанная индексация и соответствующим договором, заключенным гражданином с организацией, осуществляющей строительство многоквартирного жилого дома, поскольку Законом РСФСР " Об индексации денежных доходов и сбережений граждан в РСФСР" данные суммы не отнесены к объектам индексации и возможность их индексации действующим законодательством не предусмотрена.

Одной из проблем, возникшей при рассмотрении судами споров данной категории является применение к указанным правоотношениям последствий нарушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.

Так, Р. 22.09.1997 г. заключила с Товариществом с ограниченной ответственностью ПКФ "Ригель" договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры N 126 дома 40/1 по ул. Пирогова в г. Ставрополе. По условиям договора Р. взяла на себя обязательство в срок до 26.12.1997 г. перечислить или внести в кассу товарищества 60000 руб. Во исполнение условий договора
24.09.1997 г. и 08.12.1997 г. Р. внесла в кассу ответчика 45000 руб. Оставшуюся сумму в 15000 руб. не внесла в связи с утратой доверия к ТОО ПКФ "Ригель" и 29.12.1997 г. направила в адрес ответчика письмо об отказе от договора с 05.01.1998 г. и возврате внесенных денежных средств.

Согласно п.7 договора в случае отказа дольщика от сделки ему возвращаются денежные средства в течение трех месяцев с момента письменного извещения ТОО ПКФ "Ригель". Однако, денежные средства Р. не возвращены в связи с чем она обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с иском о взыскании суммы, внесенной ею в счет оплаты стоимости квартиры и процентов за пользование денежными средствами.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя с ТОО ПКФ "Ригель" в пользу Р. взыскано 45000 руб., а также проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ, с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ - 60% на дату предъявления иска и периода просрочки 289 дней, в сумме 20808 руб.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст.395 ГК РФ, заключается в том, что договоры, заключаемые гражданами на строительство жилья (простого товарищества), сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, поскольку подразумевают, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее. Однако, при расторжении (прекращении) договора у этой организации с момента расторжения (прекращения) соответствующего договора возникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору, по истечении сроков, установленных договором либо уставными документами соответствующего хозяйствующего субъекта. Если указанными документами такие сроки не устанавливались, то обязанность по возврату гражданину денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжения (прекращения) договора.

В определении от 27.08.1999 г. Верховный Суд Российской Федерации отменяя решение Биробиджанского городского суда от 26.06.1997 г. по делу N 65-В99-2 по иску А. к Биробиджанской акционерной промышленно-торговой фирме "Надежда" о расторжении договора, возмещении материального и компенсации морального вреда, убытков, при разрешении требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ, указал, что ответчик дважды предлагал истице получить уплаченные ею деньги на долевое участие в строительстве дома. В связи с этим применение судом первой инстанции ст.395 ГК РФ и взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами нельзя признать правильными.

Несмотря на наличие вышеуказанных точек зрения и на многообразие названий договоров (подряда, купли-продажи, простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, анализировали правовое содержание заключенного договора, его условия, права и обязанности сторон, а также цель, которой руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья - улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры) , а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяли к указанным правоотношениям Закон РФ " О защите прав потребителей" исходя из ст.9 Федерального закона " О введении в действие части второй ГК РФ".

При таких данных, гражданам, чьи права нарушаются при исполнении указанных ранее договоров, должна быть обеспечена гарантированная Законом РФ "О защите прав потребителей" судебная защита.