Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов

(утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2)

Верховным Судом Российской Федерации совместно с Верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, рассмотренных в период с 1999 года по 2001 год.

Государственной статистической отчетностью эта категория гражданских дел отдельной строкой специально не выделяется.

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления среди которых судами отмечается рост обращений граждан по вопросу нарушений их прав при исполнении договоров на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах.

Так как государство в условиях рыночной экономики оставило свои позиции в жилищном строительстве, указанная ниша была заполнена хозяйствующими субъектами и фирмами, которые в основу своей коммерческой деятельности по извлечению прибыли положили принцип привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем жилищного строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади нашла свое отражение в Гражданском Кодексе Российской Федерации (ГК РФ), в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. (в редакции Федеральных законов от 12.01.1996 г. N 9-ФЗ,от 21.04.1997 г. N 68-ФЗ, от 10.02.1999 г. N 29-ФЗ, от 17.06.1999 г. N 113-ФЗ, от 08.07.1999 г. N 152-ФЗ), в Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и ряде других законодательных актах. Новый ГК РФ регулирует отношения по различным договорам, в том числе и договорам, предметом которых, в конечном итоге, является строительство жилья.

Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции Федеральных законов от 09.01.1996 г. N 2-ФЗ, от 17.12.1999 г. N 212-ФЗ, от 30.12.2001 г. N 196-ФЗ) также регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 21.11.2000 г. N 32).

Сравнительный анализ, проведенный Верховными Судами Республик, краевыми, областными и соответствующими им судами указанного ранее законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон РФ "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, тогда как ГК РФ ограничивает права граждан рамками договора.

Изучение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов показало, что граждане заключают с организациями с целью приобретения жилых помещений договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и правовыми актами.

Так, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового участия гражданина - дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие.
Однако, анализ содержания указанных договоров позволяет сделать вывод о том, что предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являлись практически одинаковыми, в силу которых на гражданина-инвестора, дольщика возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции юридического заказчика по строительству определенного объекта жилой недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В действующем ГК РФ договор об инвестиционной деятельности не назван. Не упоминается такой договор и в Законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 г. N 1488-1 (в ред. Федерального закона от 19.06.1995 г. N 89-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ) и в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от
25.02.1999 г. N 39-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 г. N 22-ФЗ).

В соответствии со ст.8 Федерального Закона " Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу ст.4 указанного Федерального закона, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее-субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

При таких данных, как следует из п.2 ст.1 и п.2 ст.421 ГК РФ, субъекты инвестиционной деятельности могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

В условиях отсутствия в законах регламентации договора об инвестиционной деятельности суды исходили из содержания, а не из наименования договоров, неоднозначно оценивали правовую природу таких сделок.

В силу ст.702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Относящаяся непосредственно к договору строительного подряда ст.740 ГК РФ, уточняя обязанности подрядчика, устанавливает, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по договорам строительного подряда заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком, а именно со строительной организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Разрешая заявленные требования А. к Открытому акционерному обществу "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г.Архангельска установил, что истец заключил договор с ОАО "Стройтрест-2", согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для него трехкомнатной квартиры, а А. обязался принять построенную квартиру по окончании строительства и оплатить ее стоимость.

Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд, при разрешении возникшего спора, руководствовался нормами ГК РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений.

Между тем, суды Кировской области, Республики Башкортостан, Новосибирской области, Мурманской области и другие, при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения, содержащиеся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994 г. N 7 , в силу которого, отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового,строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме "Арсо". В пользу истца суд взыскал стоимость недостающей жилой площади, так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера. Также в пользу истца была взыскана неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, взыскана компенсация морального вреда.

Поскольку истец был принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в п.1.2. договора предусмотрела, что она взяла на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектрирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией суд, руководствуясь ст.740 ГК РФ и п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция, оставляя решение в силе, указала, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения, с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и суд пришел к выводу о том, что указанные отношения регулируются Законом РФ " О защите прав потребителей".

Исходя из того, что отношения, возникающие из договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей, Советский районный суд г. Новосибирска рассмотрел дело по иску Р. к Открытому акционерному обществу "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25.12.1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п.5 ст.28 Закона РФ " О защите прав потребителей".

Между сторонами 25.12.1998 г. был заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого ОАО "ЗЖБИ-7" застройщик обязуется организовать строительство 5-этажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать инвестору-истице в этом доме квартиру, а последняя - обязалась в срок до 31.01.1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости указанной площади.

Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, не договор подряда, а инвестиционный договор, предметом которого является выделение инвестору квартиры в соответствии с внесенным вкладом. Об этом свидетельствует и то, что в тексте договора имеется ссылка на заключение его в соответствии с Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности РСФСР" от 26.06.1991 г., в связи с чем следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется Закон РФ " О защите прав потребителей".

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11.05.2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор от 25.12.1998 г. расторгнут, с ответчика в ее пользу взыскано 96000 руб.- суммы, внесенной в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст.333 ГК РФ.

Постанавливая решение, суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому, соответственно, применяются правила параграфа 2 гл.37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Между тем, если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ к договору применяются правила, относящиеся к договору подряда, а отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичную точку зрения высказал Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 09.01.1996 г.)

Таким образом, позиция судов полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей" представляется правильной.

Изучение судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, показало, что одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества, о совместной деятельности.
В силу ст.1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Изучение показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования основанные на пунктах договоров и на ст.ст.393,395,398,450,452,453,1095 ГК РФ предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок изменения и расторжения договора, последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги.

При разрешении данной категории дел суды, как правило, применяли Закон РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и нормы ГК РФ, вытекающие из договоров обязательственного права. Закон РФ "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истца были основаны на указанном Законе, суды не применяли, поскольку считали, что в данном случае не идет речь об оказании каких-либо услуг.

Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев, суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью Центр недвижимости "Исмерита" об обязании передать ему предусмотренную договором квартиру, оформлении права собственности, устранении недостатков путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

Заявляя в суд требования, истец указал, что 28.10.1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья. Согласно условиям договора истец должен был уплатить за квартиру в срок до 25.11.1998 г. оговоренную сторонами сумму, исходя из стоимости одного квадратного метра , а ответчик обязался передать дольщику квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по настоящему договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку Ю. свои обязательства исполнил, в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства, а ответчик в собственность истца квартиру не передал, в связи с наличием в квартире недостатков, которые были оформлены актом от 22.09.2000 г., Ю. обратился в суд с указанным ранее иском.

Истец, ссылаясь на Закон РФ "О защите прав потребителей", просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора применяются с 01.03.1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, а именно ст.ст. 1041-1054 ГК РФ регламентирующие договор простого товарищества.

Между тем, участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное участниками в результате совместной деятельности, включая полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Указанные отношения регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником. Роль отношений общей собственности состоит в организации совместной деятельности участников по достижению общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. Между тем, взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них. Положение участника, которому поручено ведение общих дел, должно быть оформлено доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.

Материалы проведенного изучения свидетельствуют о том, что конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания.

Кроме того, между гражданами и организациями заключены самостоятельные двусторонние договоры на строительство конкретной квартиры, из которых усматривается , что граждане не обладают правом как на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также не усматривается и создание объединения граждан будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собрание не проводят, протокол собрания не подписывают, единого договора не заключают.

При таких данных, представляется правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон РФ "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного Комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства высказанную в разъяснении "По отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 09.01.1996 г.) в котором приведены отличительные признаки договора о совместной деятельности.

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.

Хозяйствующие субъекты считают, что при исполнении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество" и, соответственно, выводят их из-под действия Закона РФ "О защите прав потребителей".

Изучение показало, что суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

Судебная практика по применению к правоотношениям сторон Закона РФ "О защите прав потребителей" складывалась неоднозначно практически во всех регионах России.

Одни суды, рассматривая указанную категорию дел не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений Законом РФ "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки, возмещении материального и компенсации морального вреда. При этом суды, исходя из буквального толкования договоров о долевом участии в строительстве, пришли к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей".

Например, суды Костромской области исходили из того, что согласно ст.1046 ГК РФ, порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При его отсутствии каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело, в связи с чем выводы судов об отсутствии оснований для возложения на ответчиков ответственности, не противоречат законодательству. Компенсация морального вреда по указанным правоотношениям законом не предусмотрена.

Некоторые суды отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда основанных на Законе РФ "О защите прав потребителей" по тем основаниям, что договоры не носили публичный характер предусмотренный ст.426 ГК РФ, истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства.

При этом суды указали, что при заключении договоров стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении Закона РФ "О защите прав потребителей" отклонялись.

Разрешая такие споры, ряд судов, ссылаясь на содержание договоров, приходил к выводу, что независимо от вида договоров все они, в силу ст. 1041 ГК РФ, являются договорами простого товарищества и, поэтому, не подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей".

К тому же, независимо от обращения граждан с требованиями, основанными на Законе РФ "О защите прав потребителей", суды указывали, что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в редакции ФЗ от 19.06.1995 г. N 89, от 25.02.1999 г. N39). Анализируя нормы ст.ст. 2,3,5 и 7 указанного Закона, суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиций являлись долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм, переходят в собственность последнего.

Вместе с тем, необходимо отметить, что ряд судов при рассмотрении споров, связанных с установлением ответственности сторон по заключенным договорам полагает, что следует исходить из приоритета санкций установленных Законом РФ "О защите прав потребителей" над санкциями установленными по условиям договора, признают, что заключенные между гражданами и организациями договоры о долевом участии в строительстве жилья, по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда к которым применим Закон РФ "О защите прав потребителей".

Так, А. Обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" о возмещении материального и компенсации морального вреда, взыскании неустойки в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья. Ответчиком нарушены сроки окончания строительства, акт сдачи дома в эксплуатацию был подписан 16.03.1999г. В процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры истицей были обнаружены существенные строительные недостатки в связи с чем она просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.

Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Удовлетворяя заявленные требования частично, суд взыскал с ответчика стоимость работ по устранению недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда.

Постановлением Президиума Калужского областного суда от 23.01.2002г. отменено решение Калужского районного суда от 22.05.2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26.07.2001 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции как вынесенные с нарушением норм материального права.

Как видно из Постановления Президиума Калужского областного суда, Ч. заключила 15.04.1997 г. договор с Открытым акционерным обществом "Калужский деловой центр" по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226427 руб., а ответчик - передать в собственность 2-х комнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.

Из дополнительного соглашения от 30.01.1998 г. к договору N 173 видно, что Ч. выкуплено 80,82 кв.м общей площади указанной квартиры в строящемся доме на сумму 226427 руб., что составляет 100% площади.

Отказывая в заявленных требованиях, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15.04.1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление и контроль со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами распространяются правила ст.1041 ГК РФ согласно которым, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Правовой анализ встречных обязанностей истицы и ОАО " КДЦ" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.

Однако, как правильно отмечено в постановлении Президиума, судом не учтено, что по своему содержанию заключенный между Ч. и ответчиком договор является договором строительного подряда.

Вывод суда о том, что был заключен договор о совместной деятельности, является ошибочным и не соответствует цели, преследуемой Ч. при его заключении. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли истица не имела.

Таким образом, обращаясь в суд с иском, истица обоснованно ссылалась на наличие отношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей.

В соответствии с п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации " О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994 г. N 7 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 г. N 32), отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.

Определяя характер заключенного договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли.

Указанным выше обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст.740 ГК РФ о договоре строительного подряда.

Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.

Имея в виду, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного практического эффекта, то представляется, что данный договор является одним из видов предпринимательской деятельности.

Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности определяет Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Однако, данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Квалификация договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о гражданско-правовой природе заключенного договора и не исключает возможности применения к отношениям по данному договору ГК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".

По мнению ряда судов, для решения вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в связи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора.

В большинстве случаев, по мнению этих судов, суть отношений состоит в том, что гражданин передает деньги организации (осуществляет финансирование), с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся передачей гражданину созданного результата.

Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что "инвестор"-гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении указанного спора, как полагает ряд судов, следует руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей".

Изучение показало, что у судов возникали вопросы связанные с правовой оценкой такого договора как "договор купли - продажи квартиры", в том числе в рассрочку, а также можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг, либо как предварительный договор.

Сторонники отрицательного ответа на эти вопросы свои доводы обосновывали со ссылкой на Федеральный законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г., ст.ст. 549,554 и 429 ГК РФ.

В силу указанных статей ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом передача имущества осуществляется по договору купли-продажи недвижимого имущества содержащего данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Таким образом, продавцом недвижимости может быть только собственник имущества. Строительная организация не является собственником земельного участка, выделенного под строительство поскольку земельный участок, как правило, выделяется на праве аренды. Строительная организация не является ни собственником всего построенного дома, ни квартир, предназначенных дольщикам.

Учитывая изложенное можно сделать вывод о том, что строительная организация не может быть продавцом недвижимости.

(Окончание см. в следующем файле)